Dieser Artikel behandelt Miet- und Steuerrecht in Kanada und den USA. Für Immobilien in Deutschland gelten andere Regeln, insbesondere das BGB. Der Artikel ist keine Rechtsberatung für Deutschland.
Die E-Mail kommt meist an einem ganz normalen Wochentag. Der Mieter hat einen neuen Job gefunden, eine größere Wohnung oder zieht mit jemandem zusammen, und Ende nächsten Monats ist er weg. Dann, ein oder zwei Zeilen später, die Frage, die die nächsten sechs Wochen schwerer macht als nötig: „Können wir einfach meine Kaution für den letzten Monat nehmen?“
Für sich genommen ist an einem Auszug nichts kompliziert. Das Problem ist, dass vier oder fünf kleine Dinge gleichzeitig passieren, über mehrere Wochen, während der Mieter noch in der Wohnung lebt und Miete zahlt. Übersehen Sie eines, merken Sie es Monate später, wenn eine Mahnung an jemanden geht, der längst ausgezogen ist, oder die letzte Wasserrechnung kommt, nachdem die Kaution schon weg ist.
Dieser Leitfaden geht diese Wochen der Reihe nach durch, von der Kündigung bis zum letzten Dollar der Kaution.
Notieren Sie die Daten am Tag der Kündigung
Bevor Sie antworten, halten Sie drei Dinge fest: das Datum, an dem die Kündigung Sie erreicht hat, wer sie ausgesprochen hat, und den letzten Tag, an dem der Mieter in der Wohnung ist. Diese drei Daten bestimmen fast alles, was folgt.
- Das Datum der Kündigung zeigt Ihnen, ob die Frist ausreicht. Kündigungsfristen ergeben sich aus dem Mietvertrag und dem örtlichen Recht und unterscheiden sich stark. Ist die Frist zu kurz, entscheiden Sie jetzt, ob Sie die Kündigung akzeptieren, statt in der letzten Woche darüber zu streiten.
- Der letzte Tag in der Wohnung bestimmt die letzte Miete. Fällt er mitten in einen Monat, ist dieser Monat ein angebrochener Monat, kein voller.
- Wer gekündigt hat, ist wichtig, falls später etwas schiefgeht. Ob der Mieter oder der Vermieter das Mietverhältnis beendet, wird sehr unterschiedlich behandelt.
Antworten Sie schriftlich und bestätigen Sie dem Mieter die Daten. Eine kurze Bestätigung jetzt erspart später einen langen Streit.
Prüfen Sie zuerst, welche Kaution Sie halten
Bevor Sie die Frage zur Kaution beantworten, sehen Sie nach, was Sie beim Einzug tatsächlich erhalten haben. Es gibt zwei sehr unterschiedliche Arten von Kaution, und sie beantworten diese Frage unterschiedlich.
- Eine Mietvorauszahlung für den letzten Monat ist Miete, die der Mieter im Voraus für den letzten Monat gezahlt hat. Viele Vermieter verlangen eine, und in Ontario ist sie die Kaution, die der Standardmietvertrag vorsieht. Wenn Sie diese halten, gibt es nichts zu entscheiden: Dieses Geld ist bereits die letzte Monatsmiete. Verrechnen Sie es mit dem letzten Monat, anteilig, falls der Mieter mitten im Monat auszieht, und erstatten Sie, was nicht verbraucht wird. Für Schäden kann es nicht verwendet werden.
- Eine Mietkaution wird als Sicherheit für Schäden und offene Beträge nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten. Das ist die Kaution, die Mieter für den letzten Monat „einfach nehmen“ wollen, und hier kommt die folgende Entscheidung ins Spiel.
Manche Mietverträge sehen beides vor. Halten Sie beides auf dem Papier getrennt, denn beides wird unterschiedlich abgerechnet.
Entscheiden Sie, wie die letzten Monate aus einer Mietkaution bezahlt werden
Halten Sie eine Mietkaution, ist das die Entscheidung, an der die meisten Auszüge hängen. Im Grunde gibt es nur zwei Wege.
| Mieter zahlt die Miete wie gewohnt | Mietkaution deckt den letzten Monat ab | |
|---|---|---|
| Miete bis zum Auszug | Jeden Monat wie immer gezahlt | Letzter Monat oder letzte Monate aus der Kaution |
| Kaution beim Auszug | Voller Betrag für Schäden und Schlussrechnungen verfügbar | Verringert, oft auf null |
| Risiko für Sie | Gering | Schäden oder Schlussrechnungen, für die nichts mehr übrig ist |
| Was nötig ist | Nichts Neues | Eine schriftliche Vereinbarung und ein örtliches Recht, das es erlaubt |
Die Miete wie gewohnt zu zahlen ist der sicherere Standard. Die Kaution bleibt vollständig, bis Sie die Wohnung begangen und die Schlussrechnungen gesehen haben, und genau dafür ist sie da.
Die Mietkaution für den letzten Monat zu verwenden ist eine vernünftige Bitte, und viele Vermieter stimmen zu, besonders bei einem Mieter, der jahrelang pünktlich gezahlt hat. Seien Sie sich aber über den Tausch im Klaren. Eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete, die als Monatsmiete verwendet wird, lässt nichts für einen beschädigten Boden oder eine letzte Nebenkostenrechnung übrig. An vielen Orten darf eine Mietkaution ohne Zustimmung beider Seiten gar nicht so verwendet werden. Wenn Sie zustimmen, halten Sie es schriftlich fest, notieren Sie das Datum und entscheiden Sie jetzt, welche Monate sie abdeckt.
Wenn Sie vereinbaren, dass die Kaution den September bezahlt, stellen Sie sicher, dass Ihr Ablauf dem Mieter keine Mahnung für September schickt. Eine Mahn-E-Mail für Miete, deren Abdeckung Sie vereinbart haben, macht aus einem freundlichen Auszug am schnellsten einen Streit.
Die letzte Monatsmiete richtig berechnen
Zwei Fehler tauchen im letzten Monat immer wieder auf.
Einen vollen Monat für einen angebrochenen Monat berechnen. Zieht der Mieter am 14. aus, wird üblicherweise nur für die Tage berechnet, an denen er dort war. Teilen Sie die Monatsmiete durch die Tage in diesem Monat und multiplizieren Sie mit den bewohnten Tagen, einschließlich des Auszugstags. Bei 1.650 im Monat und einem Auszug am 14. eines Monats mit 30 Tagen ergibt das 770, nicht 1.650.
Miete nach dem Auszug berechnen. Laufen Ihre Mietforderungen oder Erinnerungen automatisch, gehen sie nach dem Auszug des Mieters weiter, solange ihnen nichts sagt, dass das Mietverhältnis beendet ist. So bekommt ein ehemaliger Mieter eine Erinnerung für einen Monat, in dem er nie dort gewohnt hat.
Die Nebenkosten müssen Sie ebenfalls getrennt halten. Eine Vereinbarung über die Miete umfasst keine Nebenkosten, die Sie zahlen und weiterberechnen. Laufen Wasser oder Strom über Ihr Konto, schuldet der Mieter weiterhin seinen Anteil für jeden Monat, in dem er dort war, auch für die Monate, die die Kaution abdeckt.
Planen Sie die Übergabe vor der letzten Woche
Die letzte Woche ist für alle hektisch. Klären Sie die praktischen Dinge früh.
- Vereinbaren Sie die Auszugsbegehung. Gehen Sie die Wohnung wenn möglich gemeinsam mit dem Mieter ab und vergleichen Sie sie Raum für Raum mit dem Einzugsprotokoll. Datierte Fotos von beiden Zeitpunkten sorgen dafür, dass ein Abzug Bestand hat.
- Vereinbaren Sie die Schlüsselrückgabe. Jeder Schlüssel, Transponder und jede Fernbedienung, und an welchem Tag. Der Tag der Schlüsselrückgabe ist der Tag, an dem das Mietverhältnis wirklich endet.
- Fragen Sie nach der neuen Anschrift. Sie brauchen sie, um die Kaution zurückzuzahlen und die Abrechnung zu schicken.
- Lesen Sie am letzten Tag die Zähler ab. Schlussrechnungen für Versorgungsleistungen kommen oft Wochen später. Ein Zählerstand am Auszugstag zeigt Ihnen, welcher Anteil auf den Mieter entfällt.
Zieht der Mieter früher aus als geplant, sollte die Miete an dem Tag enden, an dem er tatsächlich ausgezogen ist, nicht an dem Tag aus der ursprünglichen Kündigung.
Rechnen Sie die Kaution mit den Zahlen vor Augen ab
Wenn die Wohnung leer ist und die Rechnungen da sind, läuft die Kaution auf eine kurze Liste hinaus.
- Eine Mietvorauszahlung für den letzten Monat, mit dem letzten Monat verrechnet, mit Erstattung dessen, was nicht verbraucht wird.
- Miete, die laut Vereinbarung aus der Mietkaution kommen sollte, abzüglich dessen, was der Mieter für diese Monate trotzdem gezahlt hat.
- Noch offene Miete oder Forderungen aus der Kündigungsfrist.
- Schlussrechnungen, die nach dem Auszug kamen, etwa der Anteil des Mieters an der letzten Nebenkostenrechnung.
- Schäden über die normale Abnutzung hinaus, belegt durch Begehung und Fotos.
Führen Sie jede Position einzeln auf, ziehen Sie sie von dem ab, was Sie halten, und zahlen Sie den Rest innerhalb der Frist zurück, die am Ort der Immobilie gilt. Diese Fristen legt das örtliche Recht fest, und sie können kurz sein. Wer eine verpasst, kann das Recht verlieren, überhaupt etwas abzuziehen. Tragen Sie das Datum also am Tag der Schlüsselrückgabe in Ihren Kalender ein. Unser Leitfaden zum Verwahren und Zurückzahlen einer Mietkaution behandelt die Abrechnung ausführlicher.
Wenn der Mieter es sich anders überlegt
Das kommt häufiger vor, als man denkt. Der neue Job platzt, oder die neue Wohnung ist nicht fertig, und der Mieter möchte bleiben.
Wenn Sie zustimmen, ziehen Sie die Kündigung zurück und stellen alles wieder her, wie es war, mit einer Ausnahme. Sollte die Kaution einen bereits begonnenen Monat abdecken, ist diese Miete wieder geschuldet. Am saubersten ist es, sie als einzelne Forderung erneut in Rechnung zu stellen und die Kaution in voller Höhe zu behalten. So halten Sie für den Rest eines Mietverhältnisses, das nun doch nicht endet, keine kleinere Kaution.
Wie ProperLease einen Auszug abwickelt
All das sechs Wochen lang im Kopf zu behalten ist viel. In ProperLease erfassen Sie die Kündigung einmal am Mietvertrag, und der Rest der App richtet sich danach.
Eine Mietvorauszahlung und eine Mietkaution werden am Mietvertrag getrennt erfasst, weil sie unterschiedliche Aufgaben haben. Sieht der Mietvertrag eine Mietvorauszahlung vor, deckt die Kündigung den letzten Monat sofort damit ab. Eine Mietkaution bezahlt nur dann Miete, wenn Sie das wählen, und zwar für die Monate, die Sie auswählen. In beiden Fällen gibt es für abgedeckte Monate keine Mieterinnerung und keine Mahn-E-Mail, und sie werden als abgedeckt statt als überfällig angezeigt. Nebenkosten bleiben geschuldet und werden weiterhin angefordert. Die Miete endet mit dem Auszugsdatum, und ein angebrochener Monat wird nach den tatsächlichen Tagen anteilig berechnet.
Eine Auszugs-Checkliste beim Mieter verfolgt die Begehung, die Schlüssel, das Verschieben des Mieters zu „Ehemalig“ und die Abrechnung der Kaution und hakt jeden Schritt anhand Ihrer Eingaben ab. Sind die Schlüssel zurück, verrechnen Sie die Mietvorauszahlung mit einem Tippen mit dem letzten Monat. Sie wird als Miete erfasst, zählt also in diesem Monat als Einnahme, und was nicht verbraucht wird, erscheint als Erstattung. Auf der Seite der Mietkaution stehen alle noch offenen Beträge und Schlussrechnungen, die jeweils darauf warten, dass Sie sie hinzufügen.
Entscheidet sich der Mieter zu bleiben, stellt das Zurückziehen der Kündigung bereits abgedeckte Miete als eine Forderung erneut in Rechnung und lässt die Kaution vollständig, sodass eine Mietvorauszahlung für den tatsächlich letzten Monat bestehen bleibt.
Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Kündigungsfristen, die Frage, ob eine Kaution als Miete verwendet werden darf, Kautionszinsen und Rückzahlungsfristen werden von Provinzen und Bundesstaaten festgelegt und ändern sich mit der Zeit. Prüfen Sie die Regeln am Ort Ihrer Immobilie, bevor Sie handeln.
Jeden Schritt in der App finden Sie unter eine Kündigung erfassen und den Auszug verfolgen. Oder öffnen Sie die Live-Demo, gehen Sie zu „Mieter“ und wählen Sie bei Teodor „Auszug“, um einen Beispielauszug durchzuspielen, ganz ohne Registrierung.
Häufige Fragen
Ist eine Mietvorauszahlung für den letzten Monat dasselbe wie eine Mietkaution?
Nein. Eine Mietvorauszahlung ist im Voraus gezahlte Miete für den letzten Monat. Sie wird beim Auszug mit diesem Monat verrechnet, und was nicht verbraucht wird, wird erstattet. Eine Mietkaution wird als Sicherheit für Schäden und offene Beträge einbehalten. Manche Mietverträge sehen beides vor, und beides wird getrennt abgerechnet.
Kann ein Mieter die Mietkaution als letzte Monatsmiete verwenden?
Nur wenn Sie zustimmen und nur dort, wo das örtliche Recht es erlaubt. An vielen Orten soll eine Mietkaution Schäden und offene Miete nach Ende des Mietverhältnisses abdecken, sodass ein Mieter die letzte Monatsmiete nicht einfach einstellen kann. Wenn Sie zustimmen, halten Sie es schriftlich fest und denken Sie daran, dass alles, was die Kaution an Miete bezahlt, für Schäden nicht mehr zur Verfügung steht.
Wie berechne ich die Miete für einen angebrochenen letzten Monat?
Üblich ist eine tageweise Anteilsberechnung. Teilen Sie die Monatsmiete durch die Zahl der Tage in diesem Monat und multiplizieren Sie mit den Tagen, die der Mieter in der Wohnung ist, einschließlich des Auszugstags. Ein Mieter, der 1.650 zahlt und am 14. eines Monats mit 30 Tagen auszieht, schuldet für diesen Monat 770.
Schuldet der Mieter noch Nebenkosten, wenn die Kaution die letzte Monatsmiete abdeckt?
Ja. Eine Vereinbarung über die Miete umfasst keine Nebenkosten, die Sie zahlen und weiterberechnen. Diese bleiben geschuldet, und die letzte Nebenkostenrechnung, die oft erst nach dem Auszug kommt, kann vom Rest der Kaution abgezogen werden, wenn der Mieter sie nicht bezahlt hat.
Was ist, wenn der Mieter es sich anders überlegt und bleiben möchte?
Ziehen Sie die Kündigung zurück, bevor die Schlüssel zurückgegeben werden. Miete für bereits begonnene Monate, die die Kaution abdecken sollte, ist wieder geschuldet. Stellen Sie sie also erneut in Rechnung und behalten Sie die Kaution in voller Höhe.
Behalten Sie Ihre Mietobjekte jederzeit im Blick
ProperLease hilft Vermietern, die selbst verwalten, Mietzahlungen zu erfassen, Ausgaben und Nebenkosten zu belegen, Schreiben an Mieter zu erstellen und für das Steuerjahr vorbereitet zu sein.
