Dieser Artikel behandelt Miet- und Steuerrecht in Kanada und den USA. Für Immobilien in Deutschland gelten andere Regeln, insbesondere das BGB. Der Artikel ist keine Rechtsberatung für Deutschland.
Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument eines Mietverhältnisses. Er legt die Miete fest, bestimmt, wer wofür zuständig ist, und entscheidet, wie ein Streit gelöst wird. Trotzdem unterschreiben viele Vermieter einen Vertrag, den sie vor Jahren heruntergeladen haben, oder einen, der für die falsche Rechtsordnung geschrieben wurde, und entdecken die Lücken erst, wenn etwas schiefgeht.
Dies ist ein praktischer Leitfaden dazu, was ein rechtssicherer Wohnraummietvertrag enthalten muss, warum das Formular selbst wichtig ist und welche kleinen Fehler eine Klausel unbemerkt undurchsetzbar machen.
Die wesentlichen Klauseln, die jeder Mietvertrag braucht
Ein Mietvertrag kann lang sein, aber ein solider Vertrag deckt immer dieselben Kernpunkte ab. Fehlt einer davon, entsteht eine Lücke, die ein Mieter, eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht ausnutzen kann.
- Vertragsparteien. Der vollständige rechtliche Name jedes Vermieters und jedes erwachsenen Mieters. Alle, die dort wohnen und für die Miete verantwortlich sind, sollten unterschreiben.
- Immobilie und Wohneinheit. Die genaue Adresse, einschließlich der konkreten Wohneinheit oder Kellerwohnung. Ungenaue Beschreibungen führen zu Streit darüber, was eigentlich vermietet wurde.
- Laufzeit und Verlängerung. Beginn, Ende und was danach passiert: ob sich das Mietverhältnis monatlich verlängert oder eine neue feste Laufzeit nötig ist.
- Miethöhe, Fälligkeit und Zahlungsweg. Wie viel, an welchem Tag und wie bezahlt wird. Nennen Sie die akzeptierten Zahlungswege, damit es später keinen Streit gibt.
- Kautionsbestimmungen. Was Sie einbehalten, wofür es dient und unter welchen Bedingungen es zurückgezahlt wird. Diese Klausel machen Vermieter am häufigsten falsch.
- Zuständigkeit für Nebenkosten. Legen Sie fest, welche Versorgungsleistungen der Mieter zahlt und welche Sie übernehmen. Wer hier schweigt, bleibt am Ende auf der Heizkostenrechnung sitzen.
- Instandhaltung und Reparaturen. Wer sich um was kümmert und wie der Mieter ein Problem meldet.
- Ankündigung des Betretens. Ihr Recht, die Wohnung zu betreten, und die vorherige Ankündigung, die Sie geben müssen. Sie ist gesetzlich geregelt und kann nicht abbedungen werden.
- Regeln und Belegung. Haustiere, Rauchen, Gäste, Untervermietung und die Zahl der Bewohner, im Rahmen dessen, was das Gesetz erlaubt.
- Unterschriften und Datum. Von allen Parteien unterschrieben und datiert, jede Partei erhält eine Kopie.
Warum das Formular der Provinz oder des Bundesstaats wichtig ist
Diesen Teil übersehen allgemeine Vorlagen: In vielen Rechtsordnungen können Sie Ihren Mietvertrag nicht einfach selbst schreiben. Ein bestimmtes behördliches Formular ist entweder Pflicht oder der anerkannte Standard, und das falsche Dokument kann Bestimmungen undurchsetzbar machen.
- Ontario verlangt für die meisten Wohnraummietverhältnisse den Standardmietvertrag, Formular 2229E. Verwenden Sie ihn nicht, kann der Mieter ihn förmlich verlangen und, bis Sie ihn vorlegen, unter Umständen Miete zurückhalten oder das Mietverhältnis vorzeitig beenden.
- British Columbia verwendet als Standard das Residential Tenancy Agreement, Formular RTB-1 (der Mietvertrag des Residential Tenancy Branch, der Mietbehörde der Provinz).
- Quebec verlangt den amtlichen Mietvertrag, meist „Bail“ genannt, den die Schlichtungsstelle der Provinz herausgibt.
- In den USA werden Mietverhältnisse von Bundesstaat zu Bundesstaat geregelt. Ein Mietvertrag, der in einem Bundesstaat den Vorschriften entspricht, kann in einem anderen gegen Offenlegungs- oder Kautionsregeln verstoßen.
ProperLease erstellt automatisch das richtige Dokument für Ihre Rechtsordnung: die amtlichen Provinzformulare für Ontario, British Columbia und Quebec sowie anwaltlich geprüfte Wohnraummietverträge für 45 US-Bundesstaaten. Sie legen Miete, Laufzeit und Kaution fest, und der fertige Mietvertrag ist ein PDF, das Sie unterschreiben und teilen können. Für Immobilien in Deutschland wird der Mietvertragsgenerator nicht angeboten.
Die Checkliste für den Mietvertrag
Nutzen Sie diese Liste als letzte Prüfung, bevor jemand unterschreibt. Wenn Ihr Vertrag nicht jede Zeile klar beantworten kann, hat er eine Lücke.
| Klausel | Was Sie prüfen sollten |
|---|---|
| Vertragsparteien | Jeder erwachsene Mieter ist genannt und unterschreibt |
| Immobilie und Wohneinheit | Genaue Adresse und konkrete Wohneinheit angegeben |
| Laufzeit | Beginn, Ende und was danach folgt |
| Miete | Betrag, Fälligkeit und akzeptierte Zahlungswege |
| Kaution | Betrag, Zweck und Rückzahlungsbedingungen, innerhalb der gesetzlichen Grenzen |
| Nebenkosten | Jede Versorgungsleistung ist Vermieter oder Mieter zugeordnet |
| Instandhaltung | Zuständigkeiten und wie Reparaturen gemeldet werden |
| Betreten | Ankündigungsfrist entspricht dem gesetzlichen Minimum |
| Regeln | Haustiere, Rauchen, Belegung, alles im gesetzlichen Rahmen |
| Unterschriften | Unterschrieben und datiert, Kopie an den Mieter übergeben |
Fehler, die eine Klausel undurchsetzbar machen
Eine Unterschrift macht eine Bestimmung nicht wirksam. Eine Klausel scheitert, wenn sie etwas erreichen will, das das Gesetz nicht erlaubt, und Gerichte und Schlichtungsstellen streichen solche Bestimmungen, selbst wenn der Mieter zugestimmt hat.
- Verzicht auf ein Mieterrecht. Eine Klausel, die einen gesetzlichen Schutz aufhebt, etwa das Recht auf ordnungsgemäße Ankündigung vor dem Betreten oder auf eine bewohnbare Wohnung, ist unwirksam.
- Die falsche Kaution verlangen. Wer mehr als die gesetzliche Obergrenze verlangt oder eine Mietvorauszahlung für den letzten Monat dort einzieht, wo sie verboten ist, macht die Bestimmung unwirksam und riskiert eine Strafe. Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zum Verwahren und Zurückzahlen von Kautionen.
- Ungenaue oder fehlende Bestimmungen. Sagt der Mietvertrag nicht, wer eine Versorgungsleistung zahlt oder wann die Miete fällig ist, wird die Unklarheit meist zulasten des Vermieters ausgelegt, der den Vertrag aufgesetzt hat.
- Das falsche Formular verwenden. In einer Rechtsordnung mit verpflichtendem Standardmietvertrag kann ein eigenes Dokument Ihnen Rechtsbehelfe nehmen, die Sie sonst hätten.
- Unzulässige Gebühren oder Strafen. Automatische Säumniszuschläge über dem gesetzlich Erlaubten oder Gebühren, die das Gesetz gar nicht zulässt, sind nicht durchsetzbar.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Anforderungen an Mietverträge, Pflichtformulare und durchsetzbare Klauseln unterscheiden sich je nach Provinz und Bundesstaat und ändern sich. Prüfen Sie die Regeln am Ort Ihrer Immobilie oder wenden Sie sich an eine örtliche Fachperson, bevor Sie sich auf eine Klausel verlassen.
Richtig zusammensetzen
Ein solider Mietvertrag hängt nicht von Länge oder Juristendeutsch ab. Es geht darum, jede wesentliche Klausel abzudecken, auf dem richtigen Formular für Ihre Rechtsordnung, ohne eine einzige Bestimmung, hinter der das Gesetz nicht steht.
Wenn Ihr Mietvertrag auf der richtigen Vorlage erstellt wird und Kaution und Daten daneben erfasst sind, beseitigen Sie die zwei größten Ursachen für Mietstreitigkeiten auf einmal. Wie der Mietvertrag erstellt und gespeichert wird, lesen Sie unter einen Mietvertrag erstellen. Oder starten Sie mit ProperLease und erstellen Sie noch heute Ihren ersten rechtskonformen Mietvertrag (verfügbar für Immobilien in den USA und den drei genannten kanadischen Provinzen).
Häufige Fragen
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein, um durchsetzbar zu sein?
Ein mündliches Mietverhältnis kann an den meisten Orten trotzdem rechtlich bindend sein, ist aber viel schwerer durchzusetzen, weil Sie die Bedingungen nicht beweisen können. Ein schriftlicher Mietvertrag auf dem richtigen Formular schützt beide Seiten und ist in manchen Provinzen, etwa Ontario, vorgeschrieben.
Welche Klausel machen Vermieter am häufigsten falsch?
Die Kautionsbestimmungen. Vermieter verlangen oft den falschen Betrag, bezeichnen eine Mietvorauszahlung für den letzten Monat fälschlich als Mietkaution oder vergessen Zinsregeln. Jeder dieser Fehler kann die Klausel undurchsetzbar machen oder Ihnen eine Strafe einbringen.
Kann ich einem Standardformular eigene Regeln hinzufügen?
Meist ja, in einem Abschnitt für zusätzliche Bestimmungen. Eine eigene Regel kann aber keine gesetzlichen Mieterrechte aushebeln. Eine Klausel, die auf einen gesetzlichen Schutz verzichtet, ist unwirksam, selbst wenn der Mieter unterschrieben hat.
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