Dieser Artikel behandelt Miet- und Steuerrecht in Kanada und den USA. Für Immobilien in Deutschland gelten andere Regeln, insbesondere das BGB. Der Artikel ist keine Rechtsberatung für Deutschland.
Jeder Vermieter will zur Steuerzeit dasselbe: jeden Dollar geltend machen, der ihm zusteht, und nichts, was ihm nicht zusteht. In der Lücke dazwischen liegen Steuerprüfungen und verpasste Abzüge. Die gute Nachricht: Die Regel dafür, was zählt, ist einfacher, als sie aussieht, und wenn Sie sie kennen, ordnen sich die meisten Kosten von selbst.
Dieser Leitfaden behandelt die Grundregel, eine klare Liste dessen, was zählt und was nicht, die Grenze zwischen laufenden Kosten und Investitionen und die Gewohnheit, die das Ganze mühelos macht. Er gilt für Vermieter in Kanada und in den USA, auch wenn sich das einzureichende Formular unterscheidet.
Hier werden Abzüge in einfachen Worten erklärt. Die Regeln kennen Ausnahmen, und Ihre Situation kann abweichen. Klären Sie Einzelheiten daher mit einem Steuerberater, bevor Sie Ihre Erklärung abgeben.
Die Grundregel
In beiden Ländern ist der Test sinngemäß derselbe: Eine Ausgabe ist absetzbar, wenn sie gewöhnliche und notwendige Kosten des Betriebs der Mietimmobilie sind, um Einnahmen zu erzielen. Gewöhnlich heißt, dass es sich um übliche Kosten eines Vermietungsgeschäfts handelt. Notwendig heißt, dass sie für die Bewirtschaftung der Immobilie hilfreich und angemessen sind.
Die Miete, die Ihr Mieter zahlt, ist eine Einnahme. Die Versicherung, die Reparaturen, die Zinsen, die Verwaltungsgebühr und die Versorgungskosten, die Sie übernehmen, sind die Kosten, um diese Einnahme zu erzielen, und werden davon abgezogen. Den Test nicht bestehen alle privaten Kosten, alles, was Ihr eigenes Eigenkapital aufbaut, und alles, was eigentlich eine Investition in die Immobilie ist statt laufender Betriebskosten.
Absetzbar und nicht absetzbar
Die meisten Unklarheiten lösen sich mit einer Gegenüberstellung. Diese Tabelle deckt die Punkte ab, nach denen Vermieter am häufigsten fragen.
| Absetzbar | Nicht absetzbar |
|---|---|
| Hypothekenzinsen | Hypothekentilgung |
| Gebäudeversicherung | Ihre eigene Arbeit und Zeit |
| Reparaturen und Instandhaltung | Investitionen in die Immobilie (stattdessen über die Zeit abgesetzt) |
| Grundsteuer | Bußgelder und Strafen |
| Versorgungskosten, die Sie zahlen | Versorgungskosten, die der Mieter zahlt |
| Gebühren für die Hausverwaltung | Privat genutzter Anteil der Immobilie |
| Werbung zur Mietersuche | Der Wert des Grundstücks |
| Honorare für Fachleute im Zusammenhang mit der Vermietung | Private Rechts- oder Steuerberatungskosten |
| Fahrtkosten für Fahrten zur Mietimmobilie | Arbeitsweg oder private Fahrten |
Zwei Zeilen dieser Tabelle machen die meisten Probleme. Die Hypothekentilgung fühlt sich wie eine Ausgabe an, weil das Geld Ihr Konto verlässt, aber sie zahlt Ihr Darlehen zurück und baut Eigenkapital auf. Absetzbar sind daher nur die Zinsen. Und Ihre eigene Arbeit, egal wie viele Wochenenden sie kostet, war nie eine tatsächliche Ausgabe und kann daher nicht geltend gemacht werden. Bezahlen Sie einen Handwerker, ist diese Rechnung absetzbar.
Laufende Kosten oder Investition: die wichtigste Grenze
Die größte einzelne Unterscheidung ist die zwischen laufenden Kosten und Investitionen. Laufende Kosten erhalten die Immobilie in dem Zustand, in dem sie bereits ist, und Sie setzen sie im Jahr der Zahlung voll ab. Eine Investition verbessert die Immobilie oder bringt einen dauerhaften Nutzen. Statt eines einmaligen Abzugs wird sie langsam über die Abschreibung geltend gemacht, in den USA als Depreciation, in Kanada als Capital Cost Allowance (die kanadische Abschreibung auf Anlagegüter).
Einen tropfenden Wasserhahn zu reparieren sind laufende Kosten. Das ganze Bad zu renovieren ist eine Investition. Ein abgenutztes Stück Dach auszubessern sind laufende Kosten, das gesamte Dach zu ersetzen ist eine Investition. Fragen Sie sich, ob Sie Vorhandenes wiederhergestellt oder aufgewertet haben. Verbessert die Arbeit die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus, behandeln Sie sie als Investition und richten Sie sie mit Ihrem Steuerberater ein.
Belege und Fahrten laufend erfassen
Einen Abzug, den Sie nicht belegen können, verlieren Sie unter Umständen. Sowohl die CRA als auch der IRS können eine Ausgabe ohne Nachweis ablehnen. Eine datierte Aufzeichnung und ein Beleg für jede Ausgabe sind also nicht optional, sie sind der Abzug.
Fahrten vergessen Vermieter am häufigsten. Fahrten zur Immobilie für eine Besichtigung, ein Treffen mit einem Handwerker oder um die Miete abzuholen können absetzbar sein, aber nur mit einem Fahrtenbuch mit Datum, Strecke und Zweck. Eine Notiz im Moment ist viel mehr wert als eine Schätzung im April.
Laufend markieren statt im Schuhkarton sammeln
Diese Gewohnheit unterscheidet eine entspannte Steuersaison von einer stressigen. Jede Ausgabe wird markiert, sobald sie anfällt: welche Immobilie, ob sie absetzbar ist, einmalig oder wiederkehrend. Machen Sie das das ganze Jahr über, steht Ihre Summe bereits, wenn die Frist kommt.
ProperLease hat bei jeder Ausgabe einen Schalter „Steuerlich absetzbar“, hält Kosten nach Immobilie getrennt und kann automatisch eine Ausgabe aus einem Instandhaltungsauftrag erstellen, damit der Beleg nie verloren geht. Importieren Sie, was Sie bereits haben, aus QuickBooks oder einer CSV-Datei. Alles wird zwischen der iPhone-App und der Web-App synchronisiert, sodass Sie eine Ausgabe in der Sekunde erfassen können, in der Sie sie bezahlen.
Zum Jahresende sind die Summen bereit für das Formular, das Sie einreichen, ob das das T776 in Kanada ist (die kanadische Aufstellung der Mieteinkünfte) oder Schedule E in den USA. Der Leitfaden zum Erfassen von Ausgaben zeigt, wie Sie sich diese Gewohnheit einrichten. Erledigen Sie jede Woche das Kleine, und der Schuhkarton füllt sich nie.
Häufige Fragen
Was ist die Grundregel für eine absetzbare Mietausgabe?
Eine Ausgabe ist in der Regel absetzbar, wenn sie gewöhnliche und notwendige Betriebskosten sind, die anfallen, um Mieteinnahmen zu erzielen. Private Kosten und die Teile einer Zahlung, die Eigenkapital aufbauen, etwa die Tilgung einer Hypothek, zählen nicht.
Kann ich meine eigene Arbeit an der Mietimmobilie absetzen?
Nein. Der Wert Ihrer eigenen Zeit und Arbeit ist nicht absetzbar, weil Ihnen dafür nie tatsächlich Kosten entstanden sind. Absetzen können Sie, was Sie einem Handwerker oder Hausmeister für dieselbe Arbeit zahlen.
Ist eine Hypothekenrate absetzbar?
Nur der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil zahlt das Darlehen zurück und baut Ihr Eigenkapital auf, ist also keine Ausgabe. In der Rate enthaltene Versicherung und Grundsteuer sind gesondert absetzbar.
Brauche ich für jeden Abzug einen Beleg?
Ja. Bewahren Sie für jede Ausgabe eine datierte Aufzeichnung und einen Beleg auf. Fragt die CRA (die kanadische Steuerbehörde) oder der IRS (die US-Bundessteuerbehörde) nach, kann ein nicht belegter Abzug abgelehnt werden. Markieren und speichern Sie den Nachweis also gleich beim Ausgeben, statt ihn später zu rekonstruieren.
Behalten Sie Ihre Mietobjekte jederzeit im Blick
ProperLease hilft Vermietern, die selbst verwalten, Mietzahlungen zu erfassen, Ausgaben und Nebenkosten zu belegen, Schreiben an Mieter zu erstellen und für das Steuerjahr vorbereitet zu sein.
