Steuervorbereitung für Vermieter in Kanada: das T776 erklärt

Besitzen Sie vermietete Immobilien in Kanada, verwandelt das T776 ein Jahr voller Mieten und Belege in eine einzige Zahl: Ihr Nettoeinkommen aus Vermietung. Das Formular heißt Statement of Real Estate Rentals (Aufstellung der Einkünfte aus Vermietung) und wird Ihrer persönlichen Einkommensteuererklärung T1 beigefügt. Wer versteht, was jede Zeile verlangt, kommt schneller durch die Steuersaison und stellt vor allem sicher, dass er jeden Dollar geltend macht, der ihm zusteht.

Dies ist ein verständlicher Leitfaden dazu, was das T776 erfasst, welche Ausgaben hineingehören und wie Sie bereits gut vorbereitet zu Ihrem Steuerberater gehen.

Was das T776 tatsächlich erfasst

Das T776 hat eine einzige Aufgabe: Es berechnet das Nettoeinkommen aus Vermietung für eine Immobilie oder eine Gruppe von Immobilien. Sie beginnen mit den Bruttomieten, ziehen die Ausgaben ab, die Sie zur Erzielung dieser Miete bezahlt haben, und die Differenz melden Sie als Einkommen. Übersteigen die Ausgaben die Miete, entsteht unter Umständen ein Vermietungsverlust, für den eigene Regeln gelten.

Das Formular ist nach Immobilien gegliedert, und besitzen Sie mehr als eine, trägt jede ihren eigenen Anteil an Einnahmen und Ausgaben. Diese Aufschlüsselung pro Immobilie ist wichtig, denn ein starkes Jahr bei einer Wohneinheit kann ein schwaches Jahr bei einer anderen unbemerkt verdecken, wenn Sie nur auf die Summe schauen.

Bruttomieten: Beginnen Sie oben

Bruttomieten sind die gesamte Miete, die Ihnen im Jahr zustand, vor allen Ausgaben. Dazu gehören die Grundmiete sowie Beträge, die ein Mieter Ihnen etwa für Parkplatz, Abstellraum oder einen Anteil an den Nebenkosten zahlt.

Erfassen Sie Miete, wenn sie verdient ist, nicht erst, wenn sie gutgeschrieben wird. Ein Mieter, der die Januarmiete am 28. Dezember zahlt, und einer, der im neuen Jahr verspätet zahlt, gehören beide in den richtigen Zeitraum. Ein datiertes Zahlungsbuch mit jeder Zahlung macht diese Zeile genau, statt im April eine bestmögliche Schätzung zu sein.

Die wichtigsten Zeilen für absetzbare Ausgaben

Die meisten Steuerersparnisse eines Vermieters liegen im Ausgabenteil. Das sind die laufenden Betriebskosten der Vermietung, und das T776 gibt jeder davon eine eigene Zeile. Die häufigsten:

• Advertising (Werbung): Inseratsgebühren und Anzeigen zur Mietersuche.
• Insurance (Versicherung): die Gebäude- und Haftpflichtversicherung für die vermietete Immobilie.
• Interest (Zinsen): der Zinsanteil Ihrer Hypothek sowie Zinsen auf Darlehen für die Immobilie. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
• Maintenance and repairs (Instandhaltung und Reparaturen): das Reparieren von Vorhandenem, etwa ein tropfender Wasserhahn oder eine neu gestrichene Wand.
• Management and administration fees (Verwaltungsgebühren): Beträge an eine Hausverwaltung oder einen Makler.
• Professional fees (Beratungskosten): Steuerberatungs- und Rechtskosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
• Property taxes (Grundsteuer): kommunale Steuern auf die vermietete Immobilie.
• Utilities (Nebenkosten): Heizung, Strom, Wasser und ähnliche Kosten, die Sie statt des Mieters tragen.

Ihre Kosten der richtigen Zeile zuordnen

Für die meisten Vermieter ist nicht das Bezahlen der Ausgabe das Schwierige, sondern sich zehn Monate später zu erinnern, in welche Zeile sie gehört. Diese Tabelle ordnet häufige Kosten ihrer Zeile im T776 zu.

Eine ausführlichere Aufstellung, was absetzbar ist und was nicht, finden Sie unter Welche Ausgaben für Mietobjekte tatsächlich steuerlich absetzbar sind.

Laufende Ausgaben und Investitionsausgaben

Das ist die Unterscheidung, auf die die CRA (Canada Revenue Agency, die kanadische Steuerbehörde) am meisten achtet, und die, an der Vermieter am häufigsten scheitern. Eine laufende Ausgabe erhält die Immobilie im Zustand, in dem sie ohnehin war, und Sie setzen den vollen Betrag im Jahr der Zahlung ab. Eine Investitionsausgabe verbessert die Immobilie oder bringt einen dauerhaften Nutzen und kann nicht auf einmal abgesetzt werden.

Eine zerbrochene Fensterscheibe zu ersetzen, ist eine laufende Ausgabe. Jedes Fenster im Gebäude durch ein besseres Modell zu ersetzen, ist eine Investition. Einen Teil des Dachs auszubessern, ist eine laufende Ausgabe, ein komplett neues Dach eine Investition. Hebt die Arbeit die Immobilie über ihren ursprünglichen Zustand hinaus oder bringt sie einen dauerhaften Nutzen, behandeln Sie sie als Investition und besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, wie Sie damit umgehen.

Ein Hinweis zur CCA

Investitionsausgaben gehen nicht verloren, sie werden langsam über die Capital Cost Allowance, kurz CCA, abgesetzt. Mit der CCA können Sie jedes Jahr einen Prozentsatz des Gebäudewerts als Abschreibung geltend machen.

Die CCA ist freiwillig, und sie ist eine echte Planungsentscheidung, kein Kästchen, das Sie ankreuzen müssen. Sie senkt Ihr Einkommen jetzt, kann aber beim Verkauf eine Steuer auf die Rückführung der Abschreibung (Recapture) auslösen und in manchen Situationen die Behandlung als Hauptwohnsitz beeinflussen. ProperLease ordnet die Einnahmen und laufenden Ausgaben, die in das T776 einfließen. Die CCA-Berechnung selbst legen Sie mit Ihrem Steuerberater fest, der die Vor- und Nachteile für Ihre Umstände abwägen kann.

Seien Sie bereit, bevor Ihr Steuerberater fragt

Vermieter, die die Steuersaison fürchten, stellen ihre Unterlagen im April von Grund auf zusammen. Die anderen kennzeichnen einfach jeden Kostenpunkt, sobald er anfällt. Wenn Sie eine Ausgabe erfassen, markieren Sie, ob sie absetzbar ist, ordnen Sie sie der Immobilie zu, und die Jahressumme ergibt sich von selbst.

ProperLease exportiert einen Jahresbericht mit Einnahmen, Ausgaben und Cashflow, bereits nach T776-konformen Kategorien sortiert und nach Immobilie aufgeschlüsselt. Sie übergeben Ihrem Steuerberater eine saubere Aufstellung statt eines Schuhkartons und sehen Ihre Nettoposition für jede Wohneinheit lange vor Fristende.

Wenn Sie alles zusammenstellen möchten, führt Sie der Leitfaden zu Steuerberichten zum Jahresende Schritt für Schritt durch den Export. Organisieren Sie sich einmal, und das T776 ist keine Hektik mehr, sondern eine Durchsicht von fünf Minuten.