Dieser Artikel behandelt Miet- und Steuerrecht in Kanada und den USA. Für Immobilien in Deutschland gelten andere Regeln, insbesondere das BGB. Der Artikel ist keine Rechtsberatung für Deutschland.
Wenn Sie in den USA eine Immobilie vermieten, ist Schedule E das Formular, das Ihr Vermietungsgeschäft in Ihre Steuererklärung bringt. Es wird an Form 1040 (die US-Einkommensteuererklärung) angehängt und erfüllt eine Aufgabe gut: Es nimmt die eingenommene Miete, zieht die Kosten ab, die dafür angefallen sind, und meldet das Nettoergebnis. Wenn Sie wissen, was jede Kategorie umfasst, bleibt Ihre Erklärung korrekt und Ihre Abzüge vollständig.
Dieser Leitfaden zeigt, was Schedule E meldet, welche Ausgabenkategorien es auflistet, wo die wichtige Grenze zwischen Reparaturen und Verbesserungen verläuft und wo die Abschreibung hingehört.
Dies ist ein einfacher Überblick darüber, wie Schedule E funktioniert. Die Steuerregeln für Vermietung kennen Ausnahmen. Klären Sie die Details daher mit einer Steuerfachperson, bevor Sie Ihre Erklärung abgeben.
Was Schedule E meldet
Schedule E berechnet den Nettogewinn oder -verlust aus Vermietung für jede Immobilie, die Sie besitzen. Oben tragen Sie die erhaltenen Mieten ein, darunter Ihre Ausgaben nach Kategorien, und die Differenz ist Ihr steuerpflichtiges Ergebnis für diese Immobilie. Das Formular hat für jede Immobilie eine eigene Spalte, sodass ein Portfolio mit drei Wohneinheiten drei getrennte Bilder zeigt statt einer vermischten Gesamtsumme.
Diese Sicht pro Immobilie ist nicht nur eine Formalität des IRS. Sie zeigt Ihnen, welche Wohnungen wirklich Geld bringen und welche still Geld kosten, sodass Sie vor der nächsten Vertragsverlängerung handeln können.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind alle Zahlungen, die Sie im Laufe des Jahres für die Nutzung der Immobilie erhalten haben. Neben der Kaltmiete gehören dazu Beträge, die ein Mieter für Stellplätze oder andere Leistungen zahlt, jeder Teil einer Mietkaution, den Sie als Einnahme behalten, sowie Gebühren wie Säumniszuschläge.
Eine echte Mietkaution, die Sie zurückzahlen wollen, ist bei Erhalt keine Einnahme, da Sie sie möglicherweise zurückschulden. Zur Einnahme wird sie erst, wenn und soweit Sie einen Teil davon behalten. Wenn Sie Kautionen von Anfang an getrennt erfassen, verhindern Sie, dass sie Ihre Mieteinnahmen versehentlich aufblähen.
Die Ausgabenkategorien von Schedule E
Schedule E listet absetzbare Ausgaben in benannten Kategorien auf. Erfassen Sie jede Ausgabe in der richtigen Kategorie, dann ist das Formular schnell ausgefüllt. Diese Tabelle zeigt die wichtigsten Kategorien mit alltäglichen Beispielen.
| Kategorie auf Schedule E | Beispielkosten |
|---|---|
| Advertising (Werbung) | Inseratsgebühren, Anzeigen zur Mietersuche |
| Cleaning and maintenance (Reinigung und Instandhaltung) | Reinigung beim Mieterwechsel, Gartenpflege, kleine Instandhaltung |
| Insurance (Versicherung) | Vermieter- und Haftpflichtversicherungen |
| Mortgage interest paid to banks (an Banken gezahlte Hypothekenzinsen) | Zinsanteil des Darlehens, nicht die Tilgung |
| Repairs (Reparaturen) | Ein Leck beheben, Trockenbau ausbessern, Gerätereparatur |
| Supplies (Material) | Kleinteile und Material für die Mietimmobilie |
| Taxes (Steuern) | Grundsteuer auf die Mietimmobilie |
| Utilities (Versorgung) | Wasser, Gas, Strom, Müllabfuhr, die Sie bezahlen |
| Management fees (Verwaltungsgebühren) | Provisionen für Hausverwaltung oder Vermietungsmakler |
| Depreciation (Abschreibung) | Jährliche Abschreibung der Gebäudekosten |
Genauer ansehen, was absetzbar ist und was nicht, können Sie unter welche Mietausgaben tatsächlich steuerlich absetzbar sind.
Reparaturen und Verbesserungen
Diese Unterscheidung zählt auf Schedule E am meisten. Eine Reparatur erhält die Immobilie in dem Zustand, in dem sie bereits ist, und Sie setzen die vollen Kosten in dem Jahr ab, in dem Sie sie bezahlen. Eine Verbesserung macht die Immobilie besser, passt sie an eine neue Nutzung an oder stellt sie wieder her. Sie muss aktiviert und über die Abschreibung geltend gemacht werden, statt auf einmal abgesetzt zu werden.
Ein undichtes Rohr zu reparieren ist eine Reparatur. Die gesamte Wohneinheit neu zu verrohren ist eine Verbesserung. Ein Stück Dach auszubessern ist eine Reparatur, ein komplett neues Dach eine Verbesserung. Ein defektes Gerät durch ein vergleichbares zu ersetzen ist meist eine Reparatur, eine Küchenrenovierung dagegen eine Verbesserung. Fragen Sie sich im Zweifel, ob Sie Vorhandenes repariert oder aufgewertet haben, und klären Sie die Behandlung mit Ihrem Steuerberater.
Grundlagen der Abschreibung
Über die Abschreibung setzen Sie die Kosten des Gebäudes selbst ab, verteilt auf viele Jahre statt auf einmal. Grund und Boden können Sie nicht abschreiben, nur das Gebäude und bestimmte Verbesserungen. Vermietete Wohngebäude werden nach der Standardmethode in der Regel über 27,5 Jahre abgeschrieben.
Die Abschreibung ist wirkungsvoll, weil sie Mieteinnahmen steuerlich abschirmt, ohne dass in dem Jahr Geld aus Ihrer Tasche fließt. Sie hat aber eine Kehrseite: Beim Verkauf holt sich der IRS einen Teil davon zurück. Da die Berechnung von Ihrer Bemessungsgrundlage, der Aufteilung auf Grund und Boden und etwaigen Verbesserungen abhängt, richten Sie oder Ihr Steuerberater die Abschreibung ein und pflegen sie. ProperLease ordnet die Mieteinnahmen und Betriebsausgaben, die in Schedule E einfließen. Der Abschreibungsplan läuft daneben und wird von Ihrem Steuerberater betreut.
Das ganze Jahr über saubere Aufzeichnungen pro Immobilie führen
Die eine Gewohnheit, die Schedule E schmerzlos macht: Erfassen Sie jede Ausgabe in dem Moment, in dem sie anfällt, bei der richtigen Immobilie und in der richtigen Kategorie. Eine Ausgabe, die Sie im Juni in der App erfassen, ist im April eine fertige Zeile. Ein Beleg in der Schublade ist eine Entscheidung, die Sie unter Termindruck rekonstruieren müssen.
ProperLease hält Einnahmen und Ausgaben jeder Immobilie getrennt, lässt Sie jede Ausgabe als „Absetzbar“, „Einmalig“ oder „Wiederkehrend“ kennzeichnen und kann sogar automatisch eine Ausgabe aus einem Instandhaltungsauftrag erstellen, damit nichts verloren geht. Zum Jahresabschluss wird der Bericht mit Kategorien exportiert, die zu Schedule E passen, bereit für Ihren Steuerberater.
Der Leitfaden zum Erfassen von Ausgaben zeigt, wie Sie das einrichten, damit Ihr Schedule E größtenteils fertig ist, bevor die Steuersaison beginnt. Erledigen Sie das Kleine das ganze Jahr über, und sparen Sie sich die große Hektik am Ende.
Häufige Fragen
Wofür wird Schedule E verwendet?
Auf Schedule E, das mit Form 1040 eingereicht wird, melden Vermieter in den USA ihre Mieteinnahmen und ziehen Betriebsausgaben ab. So ergibt sich für jede Immobilie der Nettogewinn oder -verlust aus Vermietung.
Kann ich meine gesamte Hypothekenrate auf Schedule E absetzen?
Nein. Sie setzen die Hypothekenzinsen ab, die in einer eigenen Zeile stehen, nicht aber den Tilgungsanteil. Die Tilgung baut Eigenkapital auf und ist keine absetzbare Ausgabe.
Ist eine Reparatur steuerlich dasselbe wie eine Verbesserung?
Nein. Eine Reparatur erhält die Immobilie in funktionsfähigem Zustand und wird im selben Jahr abgesetzt. Eine Verbesserung steigert den Wert oder verlängert die Lebensdauer der Immobilie. Sie wird aktiviert und über die Zeit abgeschrieben.
Muss ich meine Mietimmobilie abschreiben?
Bei vermieteten Wohngebäuden wird die Abschreibung grundsätzlich erwartet, und der IRS (die US-Bundessteuerbehörde) kann sie als zulässig behandeln, ob Sie sie geltend machen oder nicht. Richten Sie die Abschreibung mit Ihrem Steuerberater ein, damit sie korrekt behandelt wird.
Behalten Sie Ihre Mietobjekte jederzeit im Blick
ProperLease hilft Vermietern, die selbst verwalten, Mietzahlungen zu erfassen, Ausgaben und Nebenkosten zu belegen, Schreiben an Mieter zu erstellen und für das Steuerjahr vorbereitet zu sein.
