Dieser Artikel behandelt Miet- und Steuerrecht in Kanada und den USA. Für Immobilien in Deutschland gelten andere Regeln, insbesondere das BGB. Der Artikel ist keine Rechtsberatung für Deutschland.
Wenn die Miete zu spät kommt, will man schnell handeln. Doch im Mietverhältnis wirft Sie schnelles Handeln auf die falsche Art weiter zurück als gar nichts zu tun. Ein Schreiben auf dem falschen Formular, ohne eine Pflichtangabe oder fehlerhaft zugestellt ist in der Regel unwirksam, und ein unwirksames Schreiben bedeutet, dass Sie das ganze Verfahren von vorn beginnen.
So stellen Sie eine Mahnung wegen Mietrückstand oder eine Räumungskündigung richtig zu: die Reihenfolge, die Sie einhalten sollten, die Angaben, die das Schreiben enthalten muss, und der Zustellungsnachweis, der darüber entscheidet, ob Ihr Fall Bestand hat.
Warum Formular und Zustellungsweg wichtig sind
Ein solches Schreiben ist ein rechtliches Dokument mit zwei Aufgaben: Es muss das Richtige sagen, und es muss den Mieter auf eine Weise erreichen, die Sie beweisen können. Scheitert eines davon, hat das Schreiben kein Gewicht.
Jede Rechtsordnung veröffentlicht eigene Pflichtformulare und eigene zulässige Zustellungswege, und diese sind nicht austauschbar. Ein Formular, das in einer Provinz korrekt ist, ist in der nächsten unwirksam. Die persönliche Übergabe an den Mieter kann an einem Ort genügen und an einem anderen nicht. Prüfen Sie vor jeder Zustellung genau, welches Formular und welchen Zustellungsweg Ihre Rechtsordnung verlangt.
Ein Fehler hier ist kein kleiner Rückschlag. Ist das Formular oder die Zustellung mangelhaft, wird das Schreiben so behandelt, als hätte es nie existiert, und die Frist für einen Antrag bei der Schlichtungsstelle beginnt von vorn. Es können Wochen unbezahlter Miete vergehen, bevor Sie merken, dass das Verfahren neu beginnen muss. Genau deshalb lohnt es sich, die Details zweimal zu prüfen.
Die Reihenfolge von der Erinnerung bis zum formellen Schreiben
Eine ordentliche Eskalation verläuft in Stufen. Jede Stufe gibt dem Mieter die Chance, das Problem zu beheben, und Ihnen eine sauberere Dokumentation, falls es weitergeht.
- Senden Sie eine Erinnerung. Eine datierte, freundliche Erinnerung löst eine verspätete Zahlung oft schon von selbst. Sie zeigt außerdem, dass Sie vor der Eskalation angemessen gehandelt haben.
- Stellen Sie das richtige formelle Schreiben zu. Bleibt die Erinnerung unbeantwortet, stellen Sie das amtliche Formular wegen Nichtzahlung zu. In Ontario ist das zum Beispiel das N4, Notice to End a Tenancy Early for Non-payment of Rent (Formular zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Miete). Jede Provinz und jeder Bundesstaat verwendet ein anderes Formular, also nutzen Sie das für Ihre Rechtsordnung.
- Halten Sie die Heilungsfrist ein. Das Schreiben gibt dem Mieter eine bestimmte Anzahl von Tagen, um die Rückstände zu zahlen und das Schreiben damit gegenstandslos zu machen. Sie können diese Frist weder überspringen noch verkürzen.
- Stellen Sie einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht. Erst wenn der Mieter innerhalb der Frist weder zahlt noch auszieht, dürfen Sie bei der zuständigen Stelle die Beendigung des Mietverhältnisses beantragen. Beendet wird das Mietverhältnis von einer entscheidenden Stelle, nicht von Ihnen.
Zur übergreifenden Strategie bei verspäteten Zahlungen lesen Sie wie Sie mit verspäteter Miete umgehen.
Pflichtangaben und Fristen
Ein wirksames Schreiben ist genau. Unabhängig vom Formular muss es in der Regel Folgendes enthalten:
- Den Namen des Mieters und die Mietadresse, exakt.
- Den geschuldeten Betrag, nach Zeiträumen aufgeschlüsselt und ohne Rechenfehler.
- Das Datum, bis zu dem der Mieter zahlen kann, um das Schreiben gegenstandslos zu machen, oder das Datum, an dem das Mietverhältnis enden würde.
- Den Grund für das Schreiben, passend zum richtigen rechtlichen Kündigungsgrund.
- Ihren Namen und wie der Mieter Sie erreichen kann.
- Das Zustellungsdatum und, wo verlangt, die Form einer amtlichen Unterschrift.
Eine einzige falsche Zahl oder eine falsch berechnete Frist kann das gesamte Schreiben unwirksam machen. Prüfen Sie daher jedes Detail anhand der Unterlagen, bevor Sie zustellen.
Zustellungsnachweis und Prüfprotokoll aufbewahren
Die Zustellung ist nur die halbe Arbeit. Wenn Sie nicht beweisen können, dass der Mieter das Schreiben erhalten hat, an welchem Datum und auf welchem Weg, kann eine Schlichtungsstelle es so behandeln, als wäre es nie zugestellt worden.
Dokumentieren Sie jeden Schritt: die Erinnerung, die Sie gesendet haben, das Schreiben, das Sie zugestellt haben, den Zustellungsweg und das Datum. ProperLease erstellt datierte Schreiben wegen Mietrückstand, Räumung und Vertragsverstößen, erzeugt ein PDF und hängt es an die E-Mail an, sodass Dokument und Zustellung gemeinsam erfasst werden. Das sind eigene schriftliche Schreiben von ProperLease, nicht das gesetzliche Formular Ihrer Schlichtungsstelle. Nutzen Sie sie als dokumentierte Abmahnung und besorgen Sie sich das amtliche Formular bei der Schlichtungsstelle, wenn Sie diesen Schritt erreichen. Jedes Schreiben wird in einem Prüfprotokoll gespeichert, und das Benachrichtigungsprotokoll erfasst jede gesendete E-Mail, einschließlich der Hinweise zu auslaufenden Mietverträgen. So entsteht Ihr Zeitverlauf, während er passiert, statt später rekonstruiert zu werden.
Was Sie nicht tun sollten
Am schnellsten machen Sie aus einem Mietproblem eine eigene rechtliche Haftung, indem Sie die Sache selbst in die Hand nehmen.
Schlösser austauschen, Sachen des Mieters entfernen, Heizung, Wasser oder Strom abstellen oder den Mieter zum Auszug einschüchtern ist in fast jeder Provinz und jedem Bundesstaat verboten. Solche eigenmächtigen Räumungen können erhebliche Strafen und Schadensersatz gegen Sie auslösen, selbst wenn der Mieter tatsächlich Miete schuldet. Der einzige rechtmäßige Weg, einen Mieter aus der Wohnung zu bringen, führt über das ordnungsgemäße Schreiben und das Verfahren vor Schlichtungsstelle oder Gericht.
Neben dem Aussperren sollten Sie diese häufigen Fehler vermeiden:
- Ein Schreiben mit falschem Betrag oder fehlerhafter Frist zustellen.
- Eine allgemeine Vorlage statt des amtlichen Formulars verwenden.
- Das Schreiben auf einem Weg zustellen, den Ihre Rechtsordnung nicht anerkennt.
- Den Antrag bei der Schlichtungsstelle stellen, bevor die Heilungsfrist abgelaufen ist.
- Eine Teilzahlung annehmen, ohne zu verstehen, wie sie das Schreiben unter Umständen zurücksetzt.
Beim ersten Mal richtig machen
Eine Mahnung wegen Mietrückstand oder eine Räumungskündigung wirkt nur, wenn das Formular stimmt, die Angaben exakt sind, die Zustellung ordnungsgemäß erfolgt und die gesamte Abfolge dokumentiert ist. Machen Sie einen dieser Punkte falsch, liefern Sie dem Mieter eine Verteidigung und sich selbst eine Verzögerung.
Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Pflichtformulare, Kündigungsfristen, Zustellungswege und Räumungsverfahren unterscheiden sich je nach Provinz und Bundesstaat und ändern sich mit der Zeit. Prüfen Sie das Verfahren am Ort Ihrer Immobilie oder wenden Sie sich an eine örtliche Fachperson, bevor Sie ein Schreiben zustellen.
Wie Schreiben erstellt, zugestellt und mit vollständigem Prüfprotokoll gespeichert werden, lesen Sie unter ein Schreiben zustellen. Oder starten Sie mit ProperLease und halten Sie jedes Schreiben ab der ersten Erinnerung fest.
Häufige Fragen
Kann ich die Erinnerung überspringen und direkt ein formelles Schreiben zustellen?
Das können Sie, aber eine datierte Erinnerung vorab klärt eine verspätete Zahlung oft ohne Eskalation und zeigt, dass Sie in gutem Glauben gehandelt haben. Wenn Sie ein formelles Schreiben zustellen, muss es das richtige Formular für Ihre Rechtsordnung sein und auf dem richtigen Weg zugestellt werden.
Was passiert, wenn ich das falsche Formular verwende?
Eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht kann Ihren Antrag sofort abweisen. Ein Schreiben auf dem falschen Formular, mit fehlenden Pflichtangaben oder fehlerhaft zugestellt ist in der Regel unwirksam. Dann beginnt der gesamte Zeitplan wieder bei null.
Darf ich die Schlösser austauschen, wenn ein Mieter nicht zahlt oder nicht auszieht?
Nein. Eine eigenmächtige Räumung, etwa durch Austausch der Schlösser, Entfernen von Sachen oder Abstellen der Versorgung, ist fast überall verboten und kann ernste Strafen nach sich ziehen. Nur das ordnungsgemäße rechtliche Verfahren kann einen Mieter aus der Wohnung bringen.
Behalten Sie Ihre Mietobjekte jederzeit im Blick
ProperLease hilft Vermietern, die selbst verwalten, Mietzahlungen zu erfassen, Ausgaben und Nebenkosten zu belegen, Schreiben an Mieter zu erstellen und für das Steuerjahr vorbereitet zu sein.
